Cât pot construi? Calculează POT/CUT

Definiție a suprafeței construite este dată de STAS 4908 din anul 1985, ca fiind aria secțiunii orizontale a clădirii, la cota ±0.00 a parterului, măsurată pe conturul exterior al pereților, fara a se calcula urmatoarele:

• rezalidurile cu aria mai mică de 0,4 m² și nișele cu aria mai mare de 0,4 m²;
• treptele exterioare și terasele neacoperite;
• ariile curților interioare, ale curților exterioare de lumină sau de acces (denumite în mod curent curți englezești) mai mari de 4 m²;
• suprafata balcoanelor, de la nivelul superior, a caror cota de nivel este de peste 3.00m. fata de nivelul solului amenajat;
• aria curtiilor de lumina exterioare, sub 4.00 mp;

Suprafața desfășurată insumează suprafața construcțiilor de pe toate nivelurile pe contururile lor exterioare. În cazul în care clădirea are doar parter, atunci aceasta este reprezentată de marcajul la sol a imobilului. Important: podul nu se consideră etaj, cu excepția mansardelor.

La calculul acestui tip de suprafață, se exclud:

• copertinele cu suprafețe mai mici de 4 m² și adâncimea mai mică de 2 m, profilele ornamentale și cornișele;
• învelitoarele, terasele necirculabile de peste nivelul imediat inferior;
• golurile mai mari de 4 m², fiecare în parte numai la curți de lumină și curți englezești;
• treptele exterioare și terasele neacoperite;

Insumarea suprafețelor utile din toate încăperile. Aici putem cuprinde: camera de zi, bucătăria, dormitorul, baia, spațiul de depozitare și cel de circulație în interior, dar și casa scării.

Nu includem în acest plan de suprafață: balconul, ușile și spațiul de deschidere.

Suprafața desfășurată a încăperilor de locuit. Ea cuprinde suprafața dormitoarelor și a camerei de zi.

Procent de ocupare a terenului (POT) = SC / S.teren * 100

Raportul dintre suprafața construită (amprenta la sol a clădirii sau proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare) și suprafața parcelei.

Suprafața construită este suprafața construită la nivelul solului, cu excepția teraselor descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, a platformelor, scărilor de acces.

Proiecția la sol a balcoanelor a căror cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat și a logiilor închise ale etajelor se include în suprafața construită.

Coeficient de utilizare a terenului (CUT) = SD / S.teren

Raportul dintre suprafața construită desfășurată (suprafața desfășurată a tuturor planșeelor) și suprafața parcelei inclusă în unitatea teritorială de referință.

Nu se iau în calculul suprafeței construite desfășurate: suprafața subsolurilor cu înălțimea liberă de până la 1,80 m, suprafața subsolurilor cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spațiile tehnice sau spațiile destinate protecției civile, suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, precum și a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele de protecție;

• Certificat de Urbanism: 15 zile lucratoare (Lg. 193/2019, art. 6 alin. 2)
• Avize de Amplasament: 15 zile lucratoare (Lg. 193/2019, art. 7 alin. 20/b)
• Autorizatie de Construire: 30 zile calendaristice (Lg. 193/2019, art. 7 alin. 1)
• Verificarea operativă privind respectarea structurii documentațiilor depuse trebuie raportată la Codul Urbanismului 2026 și la dispozițiile tranzitorii aplicabile.
• Termenele pentru certificatul de urbanism și autorizația de construire trebuie verificate în Codul Urbanismului 2026 și în procedura autorității competente.

Nota: avizele se verifică prin certificatul de urbanism și prin cadrul aplicabil din Codul Urbanismului 2026.

Se pot aduce modificari proiectului autorizat, in timpul valabilitatii autorizatiei, prin dispozitie de santier daca:

• nu se modifica functiunea;
• se respecta avizele;
• se respecta codul civil;
• nu se modifica: regim de inaltime, POT, CUT, aliniament, retrageri sau arhitectura exterioara;

Pentru orice alte modificari este necesar Modificare de tema AC, posibil doar in timpul valabilitatii autorizatiei de construire.

Sursa orientativă trebuie verificată în Codul Urbanismului 2026 și în dispozițiile tranzitorii aplicabile.

Planul urbanistic general are atât caracter director și strategic, cât și caracter de reglementare și reprezintă principalul instrument de planificare operațională, constituind baza legală pentru realizarea programelor și acțiunilor de dezvoltare. Fiecare unitate administrativ-teritorială trebuie să își actualizeze la maximum 10 ani Planul urbanistic general în funcție de evoluția previzibilă a factorilor sociali, geografici, economici, culturali și a necesităților locale.

Planul urbanistic zonal este instrumentul de planificare urbană de reglementare specifică, prin care se coordonează dezvoltarea urbanistică integrată a unor zone din localitate, caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate sau printr-o dinamică urbană accentuată.

Planul urbanistic zonal asigură corelarea programelor de dezvoltare urbană integrată a zonei cu Planul urbanistic general.

Lucrări de construcții care se pot executa fără autorizație de construire:

• Reparaţii la împrejmuiri, atunci când nu se schimbă forma acestora şi materialele din care sunt executate;
• Reparaţii la acoperişuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora;
• Reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară;
• Reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor şi tâmplăriei, inclusiv în situaţia în care se schimbă materialele din care sunt realizate respectivele lucrări;
• Reparaţii şi înlocuiri de sobe de încălzit şi ale coşurilor de fum aferente;
• Tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje şi alte finisaje interioare, precum şi pardoseli interioare;
• Reparaţii la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje şi alte finisaje exterioare, dacă nu se modifică elementele de faţadă şi culorile clădirilor;
• Reparaţii sau înlocuiri la instalaţiile interioare, precum şi reparaţii la branşamentele şi racordurile exterioare, de orice fel, aferente construcţiilor, în limitele proprietăţii;
• Montarea sistemelor locale de încălzire şi de preparare a apei calde menajere, precum şi montarea aparatelor individuale de climatizare şi/sau de contorizare a consumurilor de utilităţi;
• Lucrări de reparaţii, înlocuiri ori reabilitări, fără modificarea calităţii şi formei arhitecturale a elementelor de faţadă, astfel: trotuare, ziduri de sprijin ori scări de acces, terase exterioare; lucrări de reabilitare energetică a anvelopei şi/sau a acoperişului – dacă nu se schimbă sistemul constructiv al acestuia, respectiv terasă/şarpantă – la clădiri de locuit individuale cu cel mult 3 niveluri;
• Lucrări de întreţinere periodică şi reparaţii curente la infrastructura de transport şi la instalaţiile aferente;
• Modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizată din materiale uşoare;
• Schimbarea de destinaţie, numai în situaţia în care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrări de construire/desfiinţare pentru care legea prevede emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare, cu încadrarea în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate;
• Introducerea de reţele şi echipamente de comunicaţii electronice în infrastructurile fizice subterane existente, construite cu această destinaţie, precum şi introducerea de reţele şi echipamente de comunicaţii electronice în infrastructurile fizice interioare existente;
• Lucrări de intervenţii în scopul implementării măsurilor necesare conform legislaţiei prevenirii şi stingerii incendiilor în vigoare, respectiv executarea instalaţiilor specifice prevenirii şi stingerii incendiilor, în vederea obţinerii autorizaţiei de securitate la incendiu;
• Lucrări de plantare a perdelelor forestiere de protecţie şi împăduriri pe terenuri degradate;
• Lucrări de construcţii funerare subterane şi supraterane, cu avizul administraţiei cimitirului;
• Montarea pe clădiri, anexe gospodăreşti şi pe sol a sistemelor fotovoltaice pentru producerea energiei electrice de către prosumatori, precum şi a panourilor solare pentru încălzirea sau prepararea apei calde, cu înştiinţarea prealabilă a autorităţilor locale.

Atunci cand constructia se prabuseste singura, datorita factorilor naturali (cutremur, inundatii, alunecari de teren), ori datorita deficientelor cauzate de trecerea timpului. In acest caz se face o sesizare la primaria in care se afla constructia cazuta, aceasta la randul ei, in urma verificarii situatiei (arhitectul sef fiind trimis pe teren pentru a face fotografii drept dovada) emite o adeverinta in care se specifica faptul ca acea constructie a fost desfiintata din „cauze naturale”, act care inlocuieste autorizatia de demolare in dosarul documentatiei de carte funciara.

Aviz MEDIU:

Emiterea actului administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului nu este necesara pentru urmatoarele categorii de lucrari:

• construirea de locuinte unifamiliale;
• construirea de anexe gospodaresti si anexe gospodaresti ale exploatatiilor agricole, cu exceptia celor utilizate pentru cresterea animalelor;
• consolidari ale imobilelor existente;
• construirea de imprejmuiri;

Avize retele:

Avizele se vor solicita doar de la posesorii de retele supraterane si subterane care afecteaza suprafata de teren si/sau constructiile pentru care se solicita certificate de urbanism, cu consultarea bazei de date urbane constituite in conditiile legii.